在据以讨论的案例中，业主委员会根据多数业主已经签订委托经营管理合同的事实，作出了与第三人签订《委托经营管理合同》的决定。对于不同意将自己的铺位交给第三人经营而坚持自主经营的少数业主而言，此项决定是否属于《物权法》第78条第2款规定的可撤销的决定，既关系到本案裁判结果；也牵涉到对业主撤销权这一新设权利的理解，本文将聚焦于此项议题展开研讨。
一、 业主撤销权的涵义《物权法》第78条第2款创设了一种新型的撤销权，鉴于此项权利系法律赋予建筑物区分所有权的业主所享有，学理及实务上均称其为“业主撤销权”。本来，撤销权乃民法上之类型化权利，以债法领域出现居多，如针对意思表示瑕疵行为的撤销权、债权人撤销权等等。出现在物权法当中，尚属罕见；故学理及实务上对其认识未臻充分，其权利性质（形成权抑或请求权）、适用对象、行使期限、行使方式、法律效果等诸多细节都未有定论。
业主撤销权的创设之所以必要，主要原因在于，建筑物区分所有中的重大事项决定过程，乃典型的民主决策机制。尽管《物权法》以及相关法律法规对业主大会的运作设计了细致规定，现实中却仍难免会出现所谓民主悖论，即利用少数服从多数的民主程序来剥夺、践踏少数人权益的现象，形成“多数人暴政”[1]。为此，法律必须面对“如果业主大会、业主委员会作出的决定损害业主的合法权益该怎么办”的诘问。立法论上，一方面，业主大会或者业主委员会履行职责、代表业主意愿、维护业主利益的决定，对于该小区的每一位业主来说，都具有约束力，自不待言。但同时另一方面，如果业主大会或者业主委员会作出的决定违背了业主的利益，侵害了某个或若干个业主利益的决定，因决定而遭受侵害的业主，得有权向人民法院申请撤销业主大会或者业主委员会作出的该项决定。
二、 我国物权法上的业主撤销权从立法理由看，《物权法》第78条第2款确实是对上述规范设计理念的回应[2]。《物权法》第78条第2款明确规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条将其进一步细化为：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”由此可见，在我国物权法上，业主撤销权的行使有如下要件：（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使，必须在法定期间内以诉讼方式向人民法院提起，并经人民法院裁判。
业主撤销权所撤销的，是业主大会或业主委员会决定。因此，业主撤销权行使的范围应该取决于业主大会或业主委员会有权对哪些事项作出决定。根据《物权法》第76条的规定，必须经由业主大会作出决定的事项包括：（1）制定和修改业主大会议事规划；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。而关于业主委员会的职责，根据《物业管理条例》的规定，主要有（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。从这一系列规定来看，除了业主大会所授权的职责之外，业主委员会无权作出对业主权益具有现实影响的决定。另外，如上所述，根据《物权法》第76条的立法精神，最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第12条将《物权法》第78条第2款的规定扩张解释为不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。
三、 本案反映的问题在本案中，全体业主通过《章程》和《公约》设定了两种法律关系：一个是以业主的物权为基础的业主间建筑物区分所有权关系，另一个是以业主的经营权为基础的业主间共同经营关系。后一关系，是本案纠纷的基础关系，即业主委员会在业主间共同经营关系的授权（《公约》第3条）下，与第三人某经营服务有限公司签订了《委托经营管理合同》。该《委托经营管理合同》对被告李某等43人有无法律约束力，是本案的争议焦点之一。虽然从案情介绍上看被告并未主张“类推”行使《物权法》第78条第2款规定之业主撤销权，但亦存在探讨的余地。就分析的逻辑而言，若要预设业主撤销权已经成立，取决于以下三个问题的判断：
第一，本案中所涉及的是业主对专有部分的经营权，其能否归属于《物权法》第76条所规定的可由业主大会决定的事项，进而由业主大会或业主委员会以法定方式通过表决而作出，颇有疑问。商厦各专有部分的经营权，是专有所有权中占有、使用、收益权能的综合体现。对所有权进行限制，或者是基于公共利益的原因，或者是存在法律明确规定的限制理由，除此之外都构成对所有权的侵害。在本案中，业主大会和业委会要想对专有部分的所有权作出统一的约定，在涉及公共利益以及法律明确规定的对所有权限制的情形之外，必须经过专有部分所有权人的同意，否则，无论是以简单多数表决或绝对多数的原则通过《章程》及《公约》对专有部分经营权作出规定，都应当认定为无效。
第二，本案中引起业主争执并最终通过《章程》及《公约》委托业委会决定的“委托经营”或“自主经营”事项，是否属于《物权法》第76条第（6）项中的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。根据《物权法》的规定，业主大会或业主委员会，作为业主自治的组织，可以通过业主的表决，对《物权法》第76条所列的各事项作出决定。然而，《物权法》第76条所列各项均属于与整个建筑物的管理相关或者与共有部分以及物业管理相关的事项。唯有其第（6）项弹性条款尚存解释余地。
欢迎来到本站，我们的客服QQ：270459459（王老师）
上一篇：论商铺业主的专有权及其行使
下一篇：论垃圾短信广告的侵权
关键字Tags：适用,及其,业主,决定,大会,
